CALCULA
TION

金融工学的評価計算

物件A設定条件

キャッシュフローツリー

GPI
（総潜在収入） ¥10,800,000
空室損 ¥540,000
EGI
（実効収入） ¥10,260,000
OPEX
（運営費） ¥1,632,881
NOI
（純利益） ¥8,627,119
ADS
（借入金返済額） ¥5,390,658
BTCF
（税引き前キャッシュフロー） ¥3,236,461
ATCF
（税引き後キャッシュフロー） ¥2,168,428

投資効率・安全性

のため、
借入によるレバレッジ効果が
働いています。
のため、
借入金返済に余裕があります。
のため、
空室率に余裕があります。

用語解説

FCR（総収益率）
NOI÷（物件価格＋諸費用）×100＝FCR
NOI利回りは分母が物件価格ですが、FCRは諸費用も含めた「総投資額」に対する利回りのため、その物件の「本当の利回り」といえます。
DCR（借入金償還余裕率）
NOI÷ADS＝DCR
返済不能リスクを見る指標で、この指標が高いほどローン返済に余裕があるといえます。
K%（ローン定数）
ADS÷借入金残高×100＝K%
FCR＞K%、CCR＞FCRであればレバレッジ効果が働いている状態。元利均等返済の場合、ADSの額は変わらないため、保有期間が長くなればなるほど、投資効率は落ちることになります。
BER（損益分岐入居率）
損益分岐点を表す指標で、物件Aの場合、稼働率が65%を下回るとキャッシュフローがマイナスになる計算です。BER＝75%以下が目安ですが、物件の戸数によっては注意が必要です。

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